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「初步计划是他们拿出这块地，估一个大家能接受的价格，欠我们的3.48亿算在地价里，当作我们公司的投资额度，另外再融5到10亿作为前期款项，成立一个公司，然后再拿地贷款一部分，把这个项目开发出来。」
常晟铭说起了项目的规划，「我们准备把这块地建成一个城市商业综合体，包括一个大型购物中心，和四栋30层左右的甲级写字楼，底下做成商业街，这个体量和位置，一旦建成，无论是出售丶租赁还是自持运营，利润空间都非常可观。」
翟子恒沉思了片刻，抬头说道：「如果真的建成商业综合体，我们砦朵集团或许可以参一股，而且那四栋楼建成后，我可以建议集团拿下一栋，装修成高端酒店，长期自持运营，三林那边人流量大，加上地铁口的优势，我们还是比较看好的。」
常晟铭脸上露出开心的笑容：「太好了，子恒，有你这句话，我心里就更有底了！老林，你是什麽想法？我们联手运作下这块地，绝对能赚大钱。」
两人的目光都落在了林越身上，等着他表态。
林越没有立刻说话，而是低头沉思起来。
10万平米，容积率3.0，那就是大约30万平米的建筑面积，位置绝佳，地铁上盖，确实是个好项目，但问题也不少。
「老常，这个项目确实有机会，但风险也不小。」
林越开口，语气平和但切中要害，「关键是对方用这块地入股，这块地作价多少？是按照15亿的市场估值，还是另有算法？如果作价太高，那相当于我们出真金白银，他们用一块暂时无法变现的土地就占了很大股份，未来的主动权恐怕就掌握在他们手里了。」
常晟铭点点头：「这个确实是谈判的关键点，地价还没有最终敲定，对方肯定想按市场最高估值来，我们会尽量往下压，理想状态是，我们出启动资金，他们以土地作价入股，双方股权比例要合理，确保我们有足够的话语权。」
林越想了想，又开口问道：「老常，这个项目要求的自持率是多少？另外，建设周期大概多久？」
常晟铭早就做好了准备，闻言立刻说道：「这个项目，自持比例是按功能板块分别设定的，商场要求80%以上自持，4栋写字楼或酒店式公寓，要求自持40%，至于底商，要求自持30%，工期方面，如果一切顺利，预计2年左右能完工交付。」
两年，也就是大概2018年底到2019年初完工。
那个时候，魔都的地产市场还维持在高位，尤其是三林这种重点发展区域，前景应该不错。
但林越很清楚，这种大型项目变数太多，如果准备不充分，前期的审批就要跑好久，项目的规划许可丶环评丶施工图审查等等，一样样都要耽误时间。
万一施工或装修再拖延一下，或者后期消防验收丶设备检测等方面没通过，那麽很可能会拖到2019年底甚至更晚，那样风险就会急剧放大。
「老常，翟总，这个项目的前景确实诱人。」
林越斟酌着开口，「但实话实说，我们几个都不是做地产出身的，这麽大一个盘子，从零开始组建团队丶跑审批丶盯工程丶搞营销，耗时耗力不说，中间不可控的风险太多，我们做投资，讲究的是在能力范围内行事，用资金和资源去匹配专业的团队，而不是自己下场去干不熟悉的活。」
常晟铭和翟子恒听了，也露出思索的表情。
他们之前被这块地的价值和项目前景吸引，热血上涌，但被林越这麽一分析，也意识到了其中的困难和风险。
Ⓑ 𝚀 𝙂e 9. 𝘾o 𝙈
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