年还款金额=月还款金额x12个月=.73x12=.76元≈62.1万元;
年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息=120万-19.2万-62.1万=38.7万元
第二步:计算初始投资现金总额
初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
此房产市场总房价为2000万元，首付占总房价的30%,购房中介费为总房价的3%，则初始投资现金总额=2000x(30%+3%)=660万元
第三步:求解净租金收益率
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%
= 38.7万÷660万x100%=5.86%
结论:目前此房产的净租金收益率为5.86%大于十年期国债收益率中位值3.8%，
此时投资房了基本没有风险，符合买入标准。
2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。(假设:首付30%,最长贷款期30年,每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10%银行商贷利率4.9%，
购买税费为房价的5%)通过网上的购房、租房平台，查询自住房目前的出租价和出售价。
一、计算售租比
下面以张三的房子举例说明
房子情况简介:翠华家园户型:二室一厅，面积:130平，市场售价:350万，
月租金:5000元。
售租比=出售价÷月租=350万÷0.5万=700
结论:当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候，这是从投资的角度去分析卖出，而不是自住房。至于房子是否需要卖出，还需要具体情况具体分析!
二、计算好价格
当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
房子好价格计算公式:
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=10年期国债收益率中位值=3.8%
这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。
中国十年期国债收益率走势:
2023年2月28日5年期国债收益率:2.5266%;10年期国债收益率:%
实际上，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值，大道至简，这道题，按照3.8%固定值计算即可，未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。