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港资与外资篇（上）
恒隆地产：陈启宗与王裕强
恒隆集团有限公司（香港联交所股份代号：00010）成立于1960年，是中国香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有逾六十年的经验，通过附属公司恒隆地产（股份代号：00101）在香港及内地发展零售、办公楼、住宅及服务式寓所、酒店等多元物业组合。集团秉持“只选好的只做对的”理念，被公认为“以客为尊”及重视质量的顶级地产发展商。集团由陈曾熙创办，1991年陈启宗接任董事长，2024年4月卸任并获授荣誉董事长头衔。自1992年起拓展内地市场，在上海、沈阳、武汉等九大城市打造11个“恒隆广场”综合体项目。
香港的恒隆集团（地产）不仅在香港是顶级商业地产开发商和运营商，同时也开创了大陆高端购物中心和中高端购物中心的先河。包括1992年最早在上海投资的恒隆中心和港汇购物中心。恒隆中心作为大陆高端购物中心的鼻祖，在上海开办了第1家，多年以后。赶上中国大陆房地产及零售、消费和时尚的热潮及黄金期，迅速开启了在全国各地的连锁发展和复制。而最适合全国二线城市的发展的中高端购物中心的港汇，却因为集团高层特别是陈启宗先生们对中国高端购物中心和奢侈品消费的乐观估计反而没有在全国连锁发展，其实这是一个战略性和缺乏远见的失误，尤其新冠以后房地产、商业地产、零售特别是高端消费的停滞及衰落，无疑验证这一点……
我与陈启宗先生有缘于2008年上海的亚太商业地产论坛和2010年搜狐的房地产论坛中两次相遇。
上海论坛我所在机构CCREC是主办方之一，同时我也担任大会的嘉宾主持人。与开坛嘉宾陈先生在大会的**台上有过短暂的交流和对话。
第2次是在搜狐论坛上，我和他都作为讲演嘉宾。他首先非常骄傲而自信地讲解了恒隆的高端、精品及慢节奏商业模式，同时对万达的中低端和粗放及快速发展的商业模式进行了抨击和嘲讽。我在接踵而至的论坛发言中。对他对万达的批评展开了反批评。我认为恒隆没有把中高端购物中心一体的港汇在全国连锁发展，其实是高估了中国的消费和未来的发展。而万达却是抓住了中国商业地产及消费的主流模式必将获得高速发展。
陈启宗先生毕业于英国牛津大学，出身香港豪门，按大陆说法属于富二代，个头不高，长了一颗硕大的头颅和浓眉大眼，神情倨傲，侃侃而谈。新冠以后中国的房地产，、商业地产尤其是奢侈品消费开始出现大幅下滑，陈先生在大陆的精心布局和快速发展的恒隆模式无疑遇到了最大的挑战甚至可以说是滑铁庐。这种超前的定位和发展，无疑让陈先生和恒隆正在吞下苦果……
2025年十一期间，我在退休后定居的大连去了恒隆中心，虽然依然是那么的亲切和高大上，但是却人流稀少，消费零落，令人慨叹……
2014.8.6.今天下午接受《新地产》杂志关于恒隆二线城市扩张遭遇困境的采访---自从2001年开始从事教育培训和行业协会事业以来，不断接受媒体采访已经成了我工作的组成部份，把自己打造成所谓行业专家和意见领袖也需要些先天条件和后天努力:一是要有前赡性、对行业要有研究、判断和预见；二是要有独立性、尽量保持客观、中立和公正；三是要有批判性，要看透本质、志在高远；四是要有思想性，除了读书和思考外、更需创意；五是要有实战性、了解和经历过一线、洞悉和把握前沿和基层……
附《恒隆受困：“慢火煲汤”高手的新烦恼》
财讯传媒集团新地产
2014年9月4日
《地产》记者张增艳/文
题记
陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。
一直以来，陈启宗被外界誉为“慢火煲好汤”的高手。如今，这位高手正在经历被火灼伤的疼痛，他带领下的恒隆广场在内地二线城市的运营频频受困，例如，沈阳、济南恒隆广场出租率下滑，天津恒隆广场延迟6年开业。
扩张阵痛：
恒隆于1992年开始进入内地市场，分别联合其他香港和内地企业开发上海徐家汇地铁上盖和南京西路地块，兴建了港汇广场和恒隆广场，并在上海创造了奇迹。据2013年年报显示，恒隆总租金收入为66.38亿港元，其中上海的两座购物中心和写字楼总租金收入为26.4亿港元，占比为40%，投资回报率高达42%。这也激发了陈启宗铁定将世界级定位的恒隆广场推及到内地各大城市的决心。
迄今为止，恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。
一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。
2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。
2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。
“金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。
整体来看，沈阳的商业地产处于严重过剩的状况，竞争非常激烈。如果没有好的运营，恒隆很难改变现状。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。
继2010年沈阳皇城恒隆广场开业后，恒隆基本每年都有一座购物中心建成开业。2011年是济南、2012年是沈阳市府恒隆广场、2013年是无锡恒隆一期、2014年是天津恒隆广场、2015年是大连恒隆广场、2018年是昆明恒隆广场、2019年是武汉恒隆广场等。
就在今年的第三季度，恒隆在内地的第7个购物中心??天津恒隆广场在延迟6年后将开业，这是其在二线城市拿的第一个项目。
水土不服：
恒隆模式的核心之一是恒隆与品牌商业的共生共荣。在新一轮的扩张中，二线城市是恒隆的主要发力点。面对沈阳和济南恒隆广场的表现不佳，陈启宗表示，第一次去某个城市，难免会有很多难处，总是要有一个学习的过程，而典型的难处就是水土不服。
在朱凌波看来，恒隆出现今天的局面是必然，老板喜欢高山流水，久而久之就变得不接地气。这种意识会严重影响项目的操盘手，并出现了曲高和寡的局面。其中最重要的表现就是定位偏高，很多二线城市的消费力、消费习惯都不成熟，没法和上海相比。
“商业地产的运营也要讲究区域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消费力也截然不同。”朱凌波补充道，恒隆在全国二线城市没有推港汇广场的品牌，而是推恒隆广场，在人们的印象里其就是高端的购物中心，主营奢侈品销售。从目前的扩张来看，基本也是秉持这样的品质路线。二线城市虽然已经出现了奢侈品的消费人群，但是他们的消费力、消费习惯远没有达到一线城市的水准。例如沈阳，消费人群的最大特点就是跟风，消费没有持续性，后劲不足。而济南，消费趋于保守，对潮流的事物接受较慢，时尚度也不高。
虽然上海的两个恒隆广场非常成功，但其运营模式并不能在二线城市进行大规模复制。“上海这两个广场的成功，有一个重要原因就是项目操盘手是本土的。目前，两位元老均已离开恒隆。而在二线城市的项目操盘手基本都是香港的团队，由于对内地情况不熟悉，对二线市场的拓展有很大影响。”朱凌波坦言。
除了定位与管理团队的影响，当前的反腐形势也对恒隆广场的经营带来了不小的负面影响。近年来，陈启宗多次指出，除了经济周期下行导致市场疲软，政府的反腐措施也影响了恒隆广场的经营。在2014年度中期业绩报告中，上海的两座购物商场的零售总额较去年同期下降了约2%，这和政府反腐力度的加大不无关系。朱凌波坦言，“反腐对高端奢侈品、高端餐饮影响较大，而且对奢侈品消费的滞后性也越来越大。目前，很多知名的奢侈品已经开始停止在中国开店，因此，对后续恒隆广场的招商也会有一定的影响。”
“高端购物中心的消费者目标性很强，品牌忠诚度较高，在购物中心停留的时间相对较短，这直接导致高端购物中心人气不足。”朱凌波说，在恒隆的运营中，必须要注重创新，加强体验型业态的多元化和丰富性，增加消费者在购物中心停留的时间，从而刺激消费，提升营业额。一方面，在恒隆广场中增加与其品质匹配的体验型业态，例如高档餐饮、主题咖啡厅、特色书店，从而留住消费者，改变购物中心只是购物的现状，打造休闲放松、社交的重要场合。另一方面，围绕奢侈品做文章，设置相应的展览厅，解读奢侈品背后的文化故事和文化价值。随着反腐的加剧和经济的发展，国人对奢侈品的追捧会逐渐回归理性，由浅层次的面子消费转向其文化价值挖掘。
万达的风格是拿地18个月以后购物中心就要开业，而恒隆地产18个月可能只做一个方案。两者不同的背后是恒隆超强的融资能力与稳健的财务能力，这也是恒隆可以在商业地产中保持物业自己持有，其产品系定位为中高端的重要缘由。陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。”
王裕强：
而港汇中心的操盘手王裕强先生后来也成为恒隆模式陈启宗先生在大陆的主要推动者和执行者。
恒隆集团阶段（1993-2011）。1993年加入香港恒隆集团，历任上海港汇房地产开发有限公司副总经理、董事、董事长兼总经理。2009年起兼任恒隆地产助理董事，主导上海恒隆广场、济南恒隆广场等项目开发，提出“物业以收租为主”的长期持有策略。
协信地产时期（2011-2024）。2011年出任协信地产高级副总裁，规划五年内新增400万平方米商业地产，主导重庆、上海等地10个商业项目，强调“差异化设计”及轻资产运营模式。2024年担任协信控股高级副总裁及协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。
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